311 623 447 info@domov-beroun.cz

 

Jak zaručit bezpečný tok peněz při koupi a prodeji nemovitosti

Nemovitost splňuje vaše očekávání, Vy jste se dokonce rozhodli, že si ji skutečně chcete koupit. Nastává tedy důležitá část obchodu. Úhrada kupní ceny. Jak nemovitost zaplatit, aby vše proběhlo tak, jak má?

Dům nebo byt bude Váš až při zápisu vlastnického práva do katastru

Kupující nabude vlastnictví k převáděným nemovitým věcem vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí a přichází moment, kdy prodávající logicky převod vlastnického práva nepovolí, protože od vás nemá peníze, a vy mu je z podobně logických důvodů nechcete poslat.

 

Návrh na vklad do katastru je vázán na kupní smlouvu, při nebo po jejímž podpisu byste měli mít zaplacenou kupní cenu nemovitosti. Pokud prodávajícímu důvěřujete, můžete nemovitosti zaplatit, ale vystavujete se velkému riziku, že katastr návrh na vklad zamítne a vy budete vyžadovat po prodejci své peníze zpět. Řešení pro bezpečné nakládání s penězi nabízí úschovy u třetích osob. Ty peníze vyplatí prodejci až katastr návrh na vklad povolí a vy se stanete majitelem nemovitosti. 

Kde úschovu zvolit a jaká rizika s sebou úschova nese? 

Schovatelem se může stát notář, advokát, banka nebo realitní kancelář. Výběr vhodného schovatele obvykle záleží na ceně úschovy, míře zabezpečení peněz, riziku zpronevěry a dohodě obou stran. Co se týče ceny, nejlevněji – často zdarma – vychází úschova u realitních kanceláří, několik tisíc budete muset nechat u advokáta, dražší je banka a vůbec nejdražší je notář.

 

Níže naleznete jednoduché shrnutí možností a jejich výhod a nevýhod: 

 

1. Peníze vyplacené přímo prodávajícímu

2. Peníze vyplacené prostřednictvím peněžního ústavu

3. Peníze vyplacené prostřednictvím notářské úschovy

4. Peníze vyplacené prostřednictvím advokátní úschovy

5. Peníze vyplacené přes zprostředkovatele – realitní kancelář

 

1) Placení kupní ceny bez úschovy

Pokud bychom se bavili o bezpečí, tak s každou transakcí jsou spojená určitá rizika, která tok peněz přinese. Každý chce svoje finance ochránit na maximum a proto je dobré, aby si také sám vybral jaký způsob zvolí.

 

Je potřeba vědět, že zde existuje zákon o praní špinavých peněz, který doslova nedovoluje částku větší než 270.000 Kč převádět jinak než převodem. Tedy bod číslo jedna je možný jen do částky 270.000,- Kč. S vyplácením přímo prodávajícímu jsou ale spojená rizika. Pokud vyplatíte peníze přímo prodávajícím, není ještě nemovitost převedena na Vás jako kupujícího a Vy nemáte ani peníze ani nemovitost, pouze kupní smlouvu. 

 

2) Peníze vyplacené prostřednictvím peněžního ústavu

Riziko zpronevěry je zřejmě vůbec nejnižší u bankovní úschovy, která má ovšem zase jiné nevýhody, zejména nízkou míru flexibility smluv, za každou úpravu musíte mnohdy dokonce zaplatit poplatek a nebo není možná vůbec. Úschova u peněžního ústavu vybraného klientem má také rizika. existuje služba banky tzv. dokumentární akreditiv, což znamená neodvolatelný závazek banky (peněžního ústavu), která jej vystaví, poskytnout určité peněžní plnění prodávajícímu, proti předložení požadovaných dokumentů (kupní smlouva spolu s potvrzením o vkladu, výpis z katastru nemovitostí) a splnění dalších podmínek (např. čistý list vlastnictví – bez dluhů atp.) Zde existuje riziko, že se zastavuje účet prodávajícího nebo kupujícího, kde prostředky jsou nebo se předpokládá, že k určitému datu budou. Pokud ale účastník obchodu dluží a je proti němu vedena exekuce, je banka povinna na příkaz exekutora účet zablokovat a účastníci obchodu s touto částkou nemůžou nikterak nakládat. 

 

3) Peníze vyplacené prostřednictvím notářské úschovy

Notářská úschova je z pohledu bezpečnosti nejméně riziková. Peníze v notářské úschově jsou uloženy na samostatném účtu stejně jako u advokátní úschovy a jsou odděleny od osobního majetku notáře. Přijetí peněz do notářské úschovy je spojeno s notářským úřadem, který v případě smrti nebo odvolání notáře převezme jiný notář. Peníze v notářské úschově nemohou být zahrnuty do dědictví nebo exekuce na majetek notáře. Tím je institut notářské úschovy bezpečnější, než je tomu v případě advokátní úschovy. Notář si ale za službu úschovy finančních prostředků nechá řádně zaplatit.

 

4) Peníze vyplacené prostřednictvím advokátní úschovy

Advokát má finanční prostředky uloženy vždy na zvláštním účtu na jméno advokáta označeném jako advokátní úschova. Na jednom účtu může být vždy pouze jedna úschova! Majetek klienta je tak oddělený od majetku advokáta a nehrozí tedy jeho zahrnutí do pozůstalosti, majetkové podstaty při úpadku advokáta nebo jeho ohrožení v exekuci vedené proti advokátovi. Složení peněz na účet úschovy je advokát povinen klientovi na jeho žádost potvrdit. Je potřeba vědět na jakou částku je advokát pojištěn a dbát na to, aby pojištění bylo u tohoto typu úschovy sjednáno. Je potřeba si uvědomit, že pojištění proti úmyslnému protiprávnímu jednání a hrubou nedbalost související se ztrátou nebo pohřešováním peněz nepojistí žádná pojišťovna. 

Samozřejmě zde, jako u ostatních způsobů, hrozí riziko zpronevěry, proto je žádoucí spolupracovat buď se známým a vyzkoušeným advokátem, nebo s větší advokátní kanceláří, kde je toto riziko omezeno.

 

5) Peníze vyplacené přes zprostředkovatele – realitní kancelář

S příchodem realitního zákona mají realitní kanceláře ze zákona možnost poskytovat úschovy kupních cen. Zabezpečení peněz musí být zajištěno samostatným účtem, kdy jsou prostředky uloženy na zvláštním účtu a jejich vyplacení by nemělo být závislé na rozhodnutí jednoho člověka. Zatímco notáři a advokáti působí často samostatně, v Domov Reality máme vnitřní systém nezávislého ověřování, kdy musí výplatu kupní ceny z tohoto samostatného účtu každé účtu úschovy ověřit makléř a následně schválit vedení společnosti. Jsou ovšem i realitní kanceláře, které s penězi klientů nakládají běžně na svém provozním účtu, čili toto je nutné prověřit.

Důležité je také pojištění profesní odpovědnosti, které by mělo být vždy na vyšší částku, než jakou do úschovy svěřujete. Ochrání vás před lidských faktorem a možnými chybami spojenými s výkonem každé profese. V Domov Reality samozřejmě kvalitní pojištění profesní odpovědnosti máme a za celou historii jsme neřešili s klienty jediný problém, přestože jsme zobchodovali již přes deset tisíc nemovitostí.

 

Dobré reference a zkušenosti s daným subjektem jsou také jedinou možnou ochranou proti zpronevěře – ať už jde o realitní kancelář, advokáta nebo notáře. Úschova u velké realitní kanceláře s dlouholetou tradicí může být v tomto ohledu bezpečnější než u neznámého advokáta.